L’Agenzia delle Entrate ha rivoluzionato il sistema dei bonus edilizi per il 2025 con il Provvedimento n. 321370 del 7 agosto 2025 e la precedente Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025.
Le novità cruciali: Dal 8 settembre 2025 nuovo modello obbligatorio • Cessione del credito e sconto in fattura solo per il Superbonus • Termine perentorio 16 marzo 2026 (no remissione in bonis) • Aliquote ordinarie al 36% (50% prima casa) • Superbonus al 65% solo con requisiti al 15/10/2024.
Questa guida completa analizza il nuovo sistema dei bonus edilizi 2025, con focus operativo sul nuovo modello AE obbligatorio dall’8 settembre, il termine perentorio del 16 marzo 2026, e le nuove aliquote differenziate per prima/seconda casa. Include calcolatore professionale con verifica cap 16-ter TUIR.
- Cosa Cambia nei Bonus Edilizi 2025
- Provvedimento Agenzia Entrate 7 agosto 2025 (Nuovo Modello dall’8/9)
- Tutti i Bonus: Aliquote e Cessione 2025-2027
- Come Compilare il Nuovo Modello
- Scadenze e Termine Perentorio 16/3/2026
- Esempi Pratici e Casi Studio
- FAQ Tecniche per Professionisti
- Tool, Calcolatore e Risorse Ufficiali AdE
Cosa Cambia nei Bonus Edilizi 2025
Panoramica delle novità normative
Il 2025 segna una svolta epocale per il sistema delle agevolazioni edilizie. Le principali modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) e dai successivi provvedimenti attuativi riguardano:
💡 Le 4 Rivoluzioni del Sistema
- Fine della cessione universale: Dal 1° gennaio 2025, cessione del credito e sconto in fattura sono possibili esclusivamente per il Superbonus
- Rimodulazione delle aliquote: Detrazione base al 36% (era 50%), con maggiorazione al 50% solo per la prima casa
- Stop alle caldaie fossili: Escluse dalle agevolazioni le caldaie alimentate a combustibili fossili
- Tetto detrazioni per redditi alti: Nuovo limite per contribuenti con reddito superiore a 75.000€
Chi è interessato dalle modifiche
Le nuove regole coinvolgono diverse categorie di soggetti:
- Proprietari di immobili: Devono valutare attentamente quale bonus utilizzare in base all’immobile (prima casa o altro)
- Condomìni: Impattati soprattutto dallo stop alla cessione per i bonus ordinari
- Imprese edili: Devono riorganizzare l’offerta commerciale senza lo sconto in fattura generalizzato
- Professionisti tecnici: Chiamati a gestire la transizione normativa e i nuovi adempimenti
- Intermediari finanziari: Limitati nell’acquisto di crediti ai soli interventi Superbonus
Timeline delle scadenze chiave
Da questa data il vecchio modello non è più utilizzabile
Provvedimento Agenzia Entrate 7 agosto 2025 (Nuovo Modello dall’8/9)
Nuovo modello unificato e istruzioni
Il Provvedimento n. 321370/2025 introduce un modello completamente rinnovato per le comunicazioni di cessione del credito e sconto in fattura. Le principali caratteristiche del nuovo modello sono:
- Semplificazione estrema: Eliminati tutti i codici relativi ai bonus edilizi ordinari (ecobonus, bonus casa, bonus facciate)
- Focus sul Superbonus: Il modello si concentra esclusivamente sugli interventi ex art. 119 DL 34/2020
- Eliminazione campi obsoleti: Rimossa la casella “Edilizia libera” e i campi per cessione rate residue
- Struttura snellita: Mantenuti solo i campi essenziali per la comunicazione
- Specifiche tecniche aggiornate: Nuovi controlli automatici per prevenire errori
Validità comunicazioni precedenti
⚠ Periodo Transitorio Importante
Le comunicazioni inviate fino al 7 settembre 2025 con il vecchio modello (approvato con Provvedimento del 3 febbraio 2022 e modificato il 10 giugno 2022) restano pienamente valide. Non è necessario reinviare comunicazioni già trasmesse.
Dal 8 settembre 2025 è obbligatorio utilizzare esclusivamente il nuovo modello per tutte le comunicazioni relative alle spese sostenute nel 2025.
Periodo transitorio (7-8 settembre 2025)
| Periodo | Modello da utilizzare | Note operative |
|---|---|---|
| Fino al 7 settembre 2025 | Vecchio modello 2022 | Comunicazioni valide, non serve reinvio |
| Dall’8 settembre 2025 | SOLO nuovo modello 2025 | Obbligatorio per tutte le spese 2025 |
| Fino al 16 marzo 2026 | Nuovo modello 2025 | Termine ultimo PERENTORIO (no remissione) |
Tutti i Bonus: Aliquote e Cessione 2025-2027
📊 Tabella Riassuntiva: Chi Prende Cosa nel 2025-2027
| Bonus | 2025 Prima Casa | 2025 Altre | 2026-27 Prima Casa | 2026-27 Altre | Cessione/Sconto |
|---|---|---|---|---|---|
| Superbonus | 65%* | 65%* | Non disponibile | Non disponibile | ✅ Sì |
| Ristrutturazioni | 50% | 36% | 36% | 30% | ❌ No |
| Ecobonus | 50% | 36% | 36% | 30% | ❌ No |
| Sismabonus | 50% | 36% | 36% | 30% | ❌ No** |
| Barriere Arch. | 75% – Max 50k€ (unif.) / 40k€ (2-8 unità immobiliari) / 30k€ (9+ unità immobiliari) – 10 rate annuali | ❌ No | |||
*Solo se rispettati requisiti al 15/10/2024
**Dal 2025 cessione del credito e sconto in fattura ammessi SOLO per Superbonus (art. 121 DL 34/2020)
Tutte le detrazioni sono ripartite in 10 quote annuali di pari importo
Superbonus dal 110% al 65% (2025)
Il Superbonus continua il suo percorso di riduzione progressiva:
⚠ Attenzione: Requisiti temporali stringenti al 15/10/2024
Per accedere al Superbonus 65% nel 2025, alla data del 15 ottobre 2024 doveva risultare:
- Presentata la CILA per interventi diversi dai condomini
- Delibera assembleare + CILA per i condomini
- Istanza titolo abilitativo per demolizioni e ricostruzioni
Importante: Chi non ha rispettato questi requisiti entro il 15/10/2024 NON può accedere al Superbonus 2025.
Eccezione zone sismiche: Mantengono il 110% fino al 31/12/2025 gli immobili in zone colpite da eventi sismici dal 1° aprile 2009 con stato di emergenza dichiarato (verificare requisiti specifici)
Importante: Il Superbonus resta l’unico bonus per cui è possibile optare per cessione del credito o sconto in fattura nel 2025.
Ecobonus 50-65%
L’Ecobonus subisce una profonda rimodulazione:
- Aliquota base 2025: 36% (era 50-65%)
- Prima casa 2025: 50% se abitazione principale
- Anni 2026-2027: 30% ordinario, 36% prima casa
- Massimali: Confermati quelli specifici per tipologia di intervento
- ❌ Cessione/sconto: NON più possibili dal 2025
🚫 Esclusione Caldaie a Combustibili Fossili
Dal 2025 sono escluse dalle agevolazioni:
- Caldaie a condensazione alimentate a combustibili fossili (gas/gasolio)
- Generatori d’aria calda a condensazione con combustibili fossili
Restano agevolati: pompe di calore, sistemi ibridi (pompa di calore + caldaia), biomasse, microcogeneratori
Fonte: Circolare AdE 8/E del 19/06/2025 in conformità con Direttiva UE 2024/1275
🏢 Attenzione: Parti Comuni Condominiali e Prima Casa
La maggiorazione al 50% per la prima casa NON si applica automaticamente alle parti comuni condominiali.
Regola chiara (Circolare 8/E): La quota al 50% si applica solo al condomino che è proprietario/titolare di diritto reale dell’unità adibita ad abitazione principale; altrimenti si applica il 36%.
Per le parti comuni, la maggiorazione spetta solo se:
- Il condomino è proprietario/titolare di diritto reale nell’edificio
- L’unità immobiliare nel condominio è adibita ad abitazione principale
- I millesimi sono relativi a quell’unità abitativa principale
Esempio pratico: In un condominio con 10 appartamenti, se 6 sono prime case e 4 seconde case, ogni condomino applica l’aliquota in base alla propria situazione (50% o 36%) sui propri millesimi. Non esiste una “media condominiale”.
Bonus ristrutturazioni
Il bonus ristrutturazioni ordinario (art. 16-bis TUIR) presenta queste caratteristiche per il 2025:
🏠 Bonus Ristrutturazioni 2025
- Aliquota ordinaria: 36% (prima era 50%)
- Prima casa: 50% per abitazione principale
- Limite di spesa: 96.000€ per unità immobiliare
- Rate: 10 quote annuali di pari importo
- Cessione/sconto: ❌ Non più possibili dal 2025
Sismabonus
| Tipologia | Aliquota 2025 | Prima casa 2025 | Cessione/Sconto |
|---|---|---|---|
| Sismabonus ordinario | 36% | 50% | ❌ No |
| Sismabonus acquisti | 36% | 50% | ❌ No* |
| Eco-sismabonus | 70-85% | 70-85% | ❌ No |
*Regola generale: cessione/sconto solo per Superbonus dal 2025. Eventuali codici nel modello non modificano questa regola.
Come Compilare il Nuovo Modello
Documenti necessari [CHECKLIST]
📋 Documentazione Obbligatoria
- Titolo abilitativo edilizio: CILA, SCIA, Permesso di costruire (no più edilizia libera)
- Fatture e bonifici parlanti: Con causale specifica per bonus edilizi
- Asseverazione tecnica ENEA: Per efficienza energetica (entro 90 giorni)
- Asseverazione strutturale: Per interventi antisismici
- Visto di conformità: Rilasciato da CAF o professionista abilitato
- Polizza RC professionale: Del tecnico che rilascia il visto
- APE pre e post intervento: Per verificare miglioramento classi energetiche
- Computo metrico: Con prezzi congrui secondo prezzari regionali/DEI
Campi obbligatori e facoltativi
Quadro A – Dati intervento
Inserire esclusivamente codici Superbonus (1-19). Eliminati tutti i codici degli altri bonus.
Quadro B – Dati catastali
Indicare riferimenti catastali completi dell’immobile oggetto di intervento.
Quadro C – Opzione esercitata
Scegliere tra sconto in fattura o cessione. Eliminati campi per cessione rate residue.
Quadro D – Visto di conformità
Dati del professionista che appone il visto, con codice fiscale e numero polizza RC.
Errori comuni da evitare
❌ Gli 8 Errori Fatali da Evitare
- Comunicazione oltre il 16/03/2026: Perdita DEFINITIVA dell’opzione (termine PERENTORIO – no remissione in bonis ex art. 4-bis DL 39/2024)
- Codice intervento errato: Usare solo codici 1-19 del Superbonus
- Date incongruenti: Verificare coerenza tra data fattura, bonifico e SAL
- Importi non corrispondenti: Il credito deve corrispondere esattamente alla detrazione spettante
- CF/P.IVA errati: Controllare tutti i codici fiscali (beneficiario, fornitore, tecnico)
- SAL inferiori al 30%: Per Superbonus ogni stato avanzamento deve essere almeno il 30% del totale
- Mancanza visto conformità: Obbligatorio per tutti gli interventi Superbonus
- Utilizzo modello errato: dall’8/9/2025 SOLO nuovo modello per spese 2025
Controlli automatici del sistema
Il sistema telematico dell’Agenzia delle Entrate effettua controlli automatici su:
- Coerenza formale: Verifica compilazione campi obbligatori
- Congruità importi: Cross-check con limiti di spesa previsti
- Duplicazioni: Impedisce doppi invii per stesso intervento
- Codici fiscali: Validazione in tempo reale con Anagrafe Tributaria
- Tempistiche: Verifica rispetto scadenze e termini
Scadenze e Termine Perentorio 16 marzo 2026
Scadenza ordinaria (16 marzo 2026)
🚫 Termine Perentorio: 16 marzo 2026
Tutte le comunicazioni relative alle spese sostenute nel 2025 devono essere trasmesse entro e non oltre il 16 marzo 2026.
ATTENZIONE: Termine PERENTORIO, non sanabile con remissione in bonis (art. 4-bis, comma 7, DL 39/2024). Il mancato rispetto comporta la perdita definitiva dell’opzione per cessione/sconto.
Il termine vale sia per lavori conclusi che per SAL intermedi.
Casi particolari e proroghe
| Casistica | Termine | Note |
|---|---|---|
| Spese ordinarie 2025 | 16/03/2026 | Termine generale |
| SAL 30% in corso | 16/03/2026 | Vale per ogni SAL |
| Lavori iniziati 2024 | 16/03/2026 | Per spese 2025 |
| IACP/Onlus | 31/12/2025 | Se 60% lavori al 30/06/2024 |
Calendario SAL e cessioni
🧮 Calcolatore Avanzato Bonus & Scadenze 2025
Esempi Pratici e Casi Studio
Caso 1: Condominio con lavori in corso
🏢 Condominio Via Roma – Milano
Situazione: Condominio di 20 unità, lavori Superbonus 70% iniziati a luglio 2024
Interventi: Cappotto termico + sostituzione caldaia con pompa di calore
Importo totale: € 800.000
Soluzione operativa:
- Primo SAL 40% (€ 320.000) pagato a dicembre 2024 → Vecchio modello
- Secondo SAL 35% (€ 280.000) previsto marzo 2025 → Nuovo modello dall’8/9
- Saldo 25% (€ 200.000) previsto giugno 2025 → Nuovo modello
- Opzione: Cessione del credito ancora possibile per Superbonus
- Vincolo SAL: Ogni SAL minimo 30% (requisito solo per Superbonus con cessione)
- Scadenza comunicazioni: Entro 16 marzo 2026 per spese 2025 (PERENTORIO)
Caso 2: Villetta unifamiliare
🏡 Villetta unifamiliare – Prima casa
Situazione: Proprietario unico, abitazione principale, lavori programmati 2025
Interventi: Ristrutturazione bagno + sostituzione infissi
Importo totale: € 30.000
Analisi convenienza:
| Bonus ristrutturazione: | 50% (prima casa) = € 15.000 in 10 anni |
| Ecobonus infissi: | 50% (prima casa) = € 10.000 in 10 anni |
| Cessione/sconto: | ❌ NON possibili dal 2025 (solo Superbonus può) |
| Modalità: | Solo detrazione in dichiarazione |
Caso 3: Cessione del credito parziale
⚠ Attenzione: Scenario 2024 vs 2025
Per spese 2024: Era possibile cedere il credito per tutti i bonus edilizi
Per spese 2025: Cessione possibile SOLO per Superbonus
Esempio pratico:
- Lavori Ecobonus 65% pagati dicembre 2024: ✅ Cessione possibile (vecchie regole)
- Stessi lavori pagati gennaio 2025: ❌ Solo detrazione diretta (no cessione)
- Regola 2025: Cessione ammessa SOLO per Superbonus (art. 121 DL 34/2020)
FAQ Tecniche per Professionisti
Il nuovo modello è obbligatorio dall’8 settembre 2025. Le comunicazioni inviate fino al 7 settembre 2025 con il vecchio modello restano valide e non devono essere reinviate.
No, dal 1° gennaio 2025 la cessione del credito e lo sconto in fattura sono possibili esclusivamente per il Superbonus. Tutti gli altri bonus (ecobonus, bonus ristrutturazioni, sismabonus ordinario, bonus facciate) non permettono più queste opzioni.
Le nuove aliquote (36% ordinario, 50% prima casa per il 2025) si applicano a:
- Bonus ristrutturazioni (art. 16-bis TUIR)
- Ecobonus (art. 14 DL 63/2013)
- Sismabonus (art. 16 DL 63/2013)
Il Superbonus ha aliquota propria: 65% nel 2025; dal 2026 il Superbonus non è più previsto (salve eccezioni per aree sismiche al 110% fino al 31/12/2025).
Per i lavori iniziati nel 2024:
- Spese sostenute nel 2024: Si applicano le vecchie regole (cessione possibile per tutti i bonus)
- Spese sostenute nel 2025: Si applicano le nuove regole (cessione solo per Superbonus)
- Aliquote: Dipendono dall’anno di sostenimento della spesa, non dall’inizio lavori
- Modello comunicazione: Spese 2024 → vecchio modello; spese 2025 → nuovo modello dall’8/9
Importante: Il cambio di regole si applica alla DATA DEL BONIFICO, non all’inizio lavori.
Per il Superbonus 2025:
- Massimo 2 SAL oltre al saldo finale
- Ogni SAL deve essere almeno il 30% dell’intervento complessivo
- Ogni SAL richiede una comunicazione separata
- Non è più possibile cedere le rate residue di detrazioni già maturate
Le violazioni comportano:
- Omessa comunicazione: Impossibilità di utilizzare il credito
- Comunicazione tardiva: Si applicano sanzioni amministrative
- Dati non veritieri: Recupero del credito con sanzioni e interessi
- Responsabilità del visto: Il professionista risponde per danni erariali
Nota: Le sanzioni specifiche sono disciplinate dalle norme tributarie generali e possono variare in base alla gravità della violazione.
No, dal 1° gennaio 2025 sono escluse dalle agevolazioni tutte le caldaie alimentate a combustibili fossili, incluse quelle a condensazione. Restano agevolati: pompe di calore, sistemi ibridi, caldaie a biomassa, microcogeneratori.
Eccezione: Spese sostenute entro il 31/12/2024 anche se i lavori terminano nel 2025.
Per abitazione principale si intende l’immobile dove il contribuente:
- Ha la residenza anagrafica
- Dimora abitualmente
- È proprietario o titolare di diritto reale di godimento
Importante novità 2025: L’immobile può essere adibito ad abitazione principale anche DOPO la fine dei lavori, purché entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno di sostenimento della spesa. Quindi se pago nel 2025, posso trasferire la residenza entro il 30/09/2026 (o 30/11/2026 con proroga).
La maggiorazione al 50% si mantiene per tutti i 10 anni di detrazione, anche se successivamente l’immobile perde la qualifica di abitazione principale.
Il nuovo modello mantiene il codice per il Sismabonus acquisti, ma non è ancora chiaro se sia una svista o un’interpretazione estensiva. Si attendono chiarimenti ufficiali dall’Agenzia delle Entrate. Nel dubbio, è consigliabile verificare con l’Agenzia prima di procedere.
Il nuovo art. 16-ter TUIR (Circolare 6/E del 29/05/2025) prevede limiti progressivi alle detrazioni per redditi superiori a 75.000€:
- 75.000-100.000€: Tetto massimo 14.000€ × coefficiente figli
- Oltre 100.000€: Tetto massimo 8.000€ × coefficiente figli
- Coefficienti: 0,50 (0 figli), 0,70 (1 figlio), 0,85 (2 figli), 1 (3+ figli o figlio disabile)
Nota: Il limite si applica al totale di TUTTE le detrazioni dell’anno, non solo bonus edilizi.
Il Bonus Barriere Architettoniche mantiene per il 2025:
- Aliquota: 75% delle spese sostenute
- Limiti di spesa:
- 50.000€ per unità unifamiliari o indipendenti
- 40.000€ per unità in edifici da 2 a 8 u.i.
- 30.000€ per unità in edifici con 9+ u.i.
- Ripartizione: 10 quote annuali di pari importo
- Cessione/sconto: NON più ammessi dal 2025
Il bonus si applica indipendentemente da prima/seconda casa ed è cumulabile con altri bonus.
Tool, Calcolatore e Risorse Ufficiali AdE
Download modelli ufficiali
📄 Documenti Ufficiali
🔗 Link Utili
- 🌐 Agenzia delle Entrate
- 🌐 Servizi telematici Entratel/Fisconline – Area riservata
- 🌐 Portale ENEA
- 🌐 Sistema TS – Tessera Sanitaria
- 🌐 Consultazione pratiche edilizie (SUE): usa il portale del tuo Comune
Calcolatore scadenze [INTERATTIVO]
Il calcolatore interattivo è già presente nella sezione “Scadenze e Termini”
Link alle circolari AE
📚 Principali Fonti Normative di Riferimento
- Provvedimento AdE 321370 del 07/08/2025: Nuovo modello comunicazioni (in vigore dall’8/9/2025)
- Circolare AdE 8/E del 19/06/2025: Aliquote 36%/30% e maggiorazione 50%/36% prima casa
- Circolare AdE 6/E del 29/05/2025: Art. 16-ter TUIR – tetto detrazioni redditi >75k€
- DL 39/2024 (art. 4-bis): Termine perentorio 16/03/2026, no remissione in bonis
- Legge 207/2024: Legge di Bilancio 2025 – rimodulazione aliquote
⚠ Disclaimer Importante
Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale e informativo. Per situazioni specifiche e consulenza personalizzata, si raccomanda di rivolgersi a un commercialista o CAF abilitato. Le normative fiscali sono soggette a frequenti modifiche: verificare sempre le ultime disposizioni sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Il termine del 16/03/2026 è PERENTORIO per le comunicazioni di cessione/sconto relative a spese 2025 (art. 4-bis DL 39/2024).
Ultimo aggiornamento: 29 agosto 2025 | Fonti: Provv. AdE 321370/2025, Circ. AdE 8/E e 6/E 2025
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