Introduzione

Acquistare la prima casa prima di compiere 36 anni è ancora possibile con importanti facilitazioni, ma lo scenario è radicalmente cambiato rispetto al biennio 2021‑2024. Dal 1° gennaio 2025 le esenzioni fiscali “potenziate” introdotte dal DL 73/2021 non sono più operative, mentre resta pienamente in vigore – e anzi prorogato fino al 31 dicembre 2027 – il Fondo di Garanzia Mutui Giovani (Consap) con copertura statale fino all’80% (e fino al 90% per famiglie numerose).

In questa guida aggiornata vediamo:

• quali bonus sono cessati e quali rimangono;
• i nuovi potenziamenti per famiglie con 3 o più figli;
• i requisiti per accedere alle agevolazioni 2025;
• il percorso operativo dall’ISEE alla stipula del rogito;
• checklist, esempi numerici, FAQ ed errori da evitare.

1. Cos’era (e cosa non è più) il Bonus Prima Casa Under 36

1.1 Origine e finalità

Il Bonus “Under 36” è nato con l’art. 64 commi 6‑11 del DL 73/2021 (Sostegni‑bis) per sostenere l’autonomia abitativa dei giovani con ISEE ≤ 40.000 €. Dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2024 garantiva un pacchetto di agevolazioni fiscali molto vantaggioso:

• esenzione totale da imposta di registro, ipotecaria e catastale;
• credito d’imposta pari all’IVA versata sull’immobile (se compravendita soggetta a IVA);
• esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo (normalmente 0,25%).

1.2 Scadenza al 31 dicembre 2024

La Legge di Bilancio 2025 non ha prorogato le agevolazioni fiscali sopra descritte. Pertanto, gli atti di compravendita stipulati dal 1° gennaio 2025 in poi non beneficiano più di queste esenzioni “potenziate”.

2. Agevolazioni attive nel 2025

Cosa resta, quindi, per un giovane under 36 che acquista la prima casa nel 2025? La situazione è riassunta qui:

2.1 Fondo Garanzia Mutuo Giovani (Consap) – Novità 2025

Questo è il principale strumento rimasto specificamente per i giovani nel 2025, con importanti potenziamenti:

Garanzie scaglionate per tipologia famiglia:

Requisiti chiave per garanzia potenziata (80-90%):

• Avere meno di 36 anni alla data di presentazione della domanda di mutuo
• Presentare un ISEE non superiore a 40.000 € annui
• Mutuo non superiore a 250.000 € per acquisto abitazione principale
• Immobile non di lusso (no A/1, A/8, A/9 di pregio)
• Trasferire la residenza nell’immobile entro 18 mesi dal rogito
• Novità famiglie numerose: Ulteriore potenziamento con 3 o più figli a carico

2.2 Benefici “Prima casa” standard

Queste agevolazioni valgono per tutti gli acquirenti di “prima casa”, indipendentemente dall’età (quindi anche per gli under 36 nel 2025):

• Imposta di registro ridotta al 2% sul valore catastale dell’immobile, con un minimo di 1.000 € (quindi se il 2% risulta inferiore a 1.000 €, si paga comunque 1.000 €), se si acquista da privato o da impresa costruttrice dopo 5 anni senza opzione IVA
• IVA agevolata al 4% (invece del 10% o 22%) sul prezzo di vendita, se si acquista direttamente dall’impresa costruttrice entro 5 anni dalla fine lavori o se questa opta per l’IVA
• Imposte ipotecaria e catastale fisse: pari a 50 € ciascuna (anziché in misura proporzionale)
• Imposta sostitutiva sul mutuo: dovuta nella misura standard dello 0,25% sull’importo finanziato

3. Target di riferimento

A chi si rivolge questa guida aggiornata al 2025?

4. Requisiti 2025 in dettaglio

Riepiloghiamo i requisiti essenziali per beneficiare delle agevolazioni attive nel 2025:

4.1 Requisiti anagrafici e reddituali

• Età: Aver compiuto meno di 36 anni nell’anno solare in cui si stipula l’atto di mutuo garantito da Consap (per la garanzia all’80-90%). Per le agevolazioni “prima casa” standard, non ci sono limiti di età
• ISEE: Valore non superiore a 40.000 € annui (calcolato sulla base della DSU più recente) solo se si vuole accedere alla garanzia Consap potenziata. Se l’ISEE è superiore o non viene presentato, si può comunque richiedere la garanzia al 50%
• ISEE “nucleo ristretto”: Gli studenti fuori sede economicamente indipendenti possono fare riferimento al par. 8 del DPCM 159/2013 per calcolare l’ISEE considerando solo il proprio reddito

4.2 Requisiti sull’immobile

• Destinazione: Deve essere l’abitazione principale dell’acquirente
• Categoria Catastale: Non deve appartenere alle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 di pregio (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici)
• Ubicazione: Situato nel territorio italiano
• Valore / Mutuo (per Fondo Consap): Il mutuo richiesto non può superare i 250.000 €
• Residenza: Obbligo di trasferire la residenza nel comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dal rogito

4.3 Incompatibilità e decadenza dai benefici

Si perdono i benefici “prima casa” standard (con obbligo di versare le imposte risparmiate più sanzioni e interessi) se:

• L’immobile viene venduto prima di 5 anni dall’acquisto, a meno che non si riacquisti un’altra “prima casa” entro 1 anno
• Non si trasferisce la residenza nei tempi previsti (18 mesi)
• Le dichiarazioni rese in atto (es. sul non possesso di altri immobili) risultano mendaci

5. Procedura passo‑passo

Ecco i passaggi fondamentali per acquistare la prima casa nel 2025 utilizzando il Fondo di Garanzia e le agevolazioni standard:

6. Esempio numerico comparato

Vediamo l’impatto fiscale per l’acquisto di una prima casa del valore di 150.000 € con un mutuo di 120.000 €, confrontando le diverse situazioni:

7. Checklist rapida prima del rogito

Prima di firmare l’atto definitivo, verifica questi punti:

8. Errori comuni da evitare

• ISEE errato: Presentare una DSU basata sul nucleo familiare dei genitori quando si è economicamente indipendenti. Questo può alzare l’ISEE oltre i 40.000 €. Per studenti fuori sede: valutare il “nucleo ristretto” (par. 8 DPCM 159/2013)
• Tempistiche: Lasciar passare troppo tempo tra la delibera del mutuo e il rogito, rischiando la scadenza dell’offerta o della garanzia approvata
• Categoria Catastale: Acquistare un immobile A/1, A/8 o A/9 di pregio al momento del rogito. La decadenza è automatica
• Verifiche fiscali mancanti: Non controllare con il notaio l’esatta applicazione delle imposte (registro/IVA agevolate, fisse, imposta sostitutiva mutuo standard)
• Vendita infra-quinquennale: Vendere la casa prima dei 5 anni senza riacquistarne un’altra entro 12 mesi. Comporta la perdita dei benefici fiscali e sanzioni
• Mancato trasferimento residenza: Dimenticare o ritardare il cambio di residenza oltre i 18 mesi

9. Domande frequenti (FAQ)

10. Conclusioni

Il panorama delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa da parte dei giovani under 36 è cambiato significativamente nel 2025. Le generose esenzioni fiscali del periodo 2021-2024 sono terminate definitivamente.

Tuttavia, l’acquisto resta facilitato grazie a:

• Proroga fino al 2027 del Fondo di Garanzia Mutui Giovani (Consap) con copertura statale fino all’80% (90% per famiglie numerose) per chi ha ISEE sotto i 40.000 €
• Agevolazioni fiscali “prima casa” standard disponibili per tutti gli acquirenti indipendentemente dall’età
• Accesso gratuito alla garanzia senza costi aggiuntivi