Calcolatore IMU 2026: Calcola l’IMU con Aliquote Comunali e Coefficienti Aggiornati

Cos’è l’IMU e come si calcola nel 2026?

L’IMU (Imposta Municipale Unica) è un’imposta patrimoniale dovuta dai proprietari di immobili, con esclusione delle abitazioni principali non di lusso (categorie catastali A/2-A/7). L’imposta si calcola sulla rendita catastale rivalutata moltiplicata per specifici coefficienti e applicando le aliquote deliberate da ciascun Comune.

Quando si paga l’IMU 2026?

  • Acconto (50%): entro il 16 giugno 2026
  • Saldo (50%): entro il 16 dicembre 2026
  • Versamento unico: possibile entro il 16 giugno (intero importo annuale)

Quali immobili pagano l’IMU?

  • Seconde case (abitazioni diverse dalla principale)
  • Immobili commerciali (negozi, uffici, capannoni)
  • Terreni agricoli e fabbricati rurali (con eccezioni)
  • Abitazioni di lusso A/1, A/8, A/9 anche se abitazione principale (con detrazione €200)
ABITAZIONE PRINCIPALE ESENTE: Se possiedi un’abitazione principale non di lusso (categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7), non devi pagare l’IMU. L’esenzione si applica automaticamente.
IMPORTANTE: Le aliquote IMU variano da Comune a Comune. Questo calcolatore include un database di 29 principali comuni italiani con aliquote indicative aggiornate al 2026. Per calcoli ufficiali, verifica sempre la delibera IMU del tuo Comune pubblicata sul sito del MEF o del tuo Comune.
Calcolatore Professionale IMU 2026 AGGIORNATO

Calcola la Tua IMU 2026

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Database 29 Comuni

Aliquote indicative aggiornate 2026

Calcola l’IMU in pochi secondi

Se il tuo comune non è in elenco, puoi usare l’aliquota personalizzata sotto
Valore riportato nella visura catastale
Per A/2-A/7 abitazione principale l’IMU è esente; per A/1, A/8, A/9 si applica detrazione €200
100 = unico proprietario, 50 = comproprietario 50%
12 = anno intero. Il mese conta se posseduto per almeno 15 giorni
Le riduzioni si applicano solo se sono rispettate tutte le condizioni previste dalla legge (contratto registrato, requisiti su residenza, numero di immobili, ecc.) e dalla delibera IMU del Comune.
Se conosci l’aliquota deliberata dal tuo Comune

Come viene calcolata l’IMU

  1. Rivalutazione rendita catastale: La rendita catastale viene aumentata del 5% (rendita × 1,05). Questo valore si chiama “rendita catastale rivalutata”.
  2. Applicazione coefficiente moltiplicatore: La rendita rivalutata viene moltiplicata per un coefficiente che varia in base alla categoria catastale dell’immobile:
    • Abitazioni (A/2-A/9): 160
    • Uffici e studi (A/10): 80
    • Negozi (C/1): 55
    • Altri immobili: coefficienti variabili (vedi calcolatore)
  3. Calcolo base imponibile: Il risultato della moltiplicazione (rendita rivalutata × coefficiente) è la base imponibile su cui si calcola l’IMU.
  4. Applicazione aliquota comunale: La base imponibile viene moltiplicata per l’aliquota (in per mille ‰) deliberata dal Comune. Esempio: base €100.000, aliquota 10,6‰ → IMU = €1.060.
  5. Detrazione abitazione principale (solo A/1, A/8, A/9): Se l’immobile è abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9), si applica una detrazione di €200 annui, proporzionata a mesi e quota di possesso.
  6. Ripartizione acconto e saldo: L’IMU dovuta viene divisa in due rate uguali: acconto 50% (giugno) e saldo 50% (dicembre). In alternativa puoi pagare tutto a giugno.
Nota: Il calcolo è una stima indicativa basata sulle aliquote medie dei comuni italiani aggiornate al 2026. Le aliquote effettive possono variare e vengono deliberate annualmente da ciascun Comune. Verifica sempre la delibera ufficiale IMU del tuo Comune sul sito del MEF o del tuo Comune.

Perché usare questo calcolatore

Database completo

29 principali comuni italiani con aliquote indicative aggiornate

Calcolo accurato

Coefficienti catastali ufficiali e detrazione abitazione principale

Acconto e saldo automatici

Calcola automaticamente le due rate e le scadenze

Esenzioni e detrazioni

Gestisce automaticamente esenzione prima casa e detrazione A/1, A/8, A/9

Comuni nel database

29 principali città italiane con aliquote indicative:

  • • Roma
  • • Milano
  • • Napoli
  • • Torino
  • • Palermo
  • • Genova
  • • Bologna
  • • Firenze
  • • Bari
  • • Catania
  • • Venezia
  • • Verona
  • • Messina
  • • Padova
  • • Trieste
  • • Brescia
  • • Parma
  • • Prato
  • • Modena
  • • Reggio Calabria
  • • Reggio Emilia
  • • Perugia
  • • Livorno
  • • Ravenna
  • • Cagliari
  • • Foggia
  • • Rimini
  • • Salerno
  • • Ferrara
  • • Sassari

Se il tuo comune non è presente, puoi inserire l’aliquota manualmente nel campo “Aliquota personalizzata”

Scadenze IMU 2026

  • 16 giugno 2026: Acconto (50%) o versamento unico annuale
  • 16 dicembre 2026: Saldo (50%) con eventuale conguaglio per nuove delibere

Se le scadenze cadono di sabato o festivo, il pagamento può essere effettuato il primo giorno lavorativo successivo

Disclaimer

Questo calcolatore fornisce stime indicative basate su aliquote medie. Per calcoli ufficiali, verifica sempre la delibera IMU del tuo Comune sul sito del MEF o del tuo Comune. Factalex.it non si assume responsabilità per decisioni prese sulla base dei risultati.

Domande Frequenti (FAQ)

L’IMU è dovuta dal proprietario (o titolare di altro diritto reale: usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie) di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli. Sono esenti le abitazioni principali non di lusso (A/2-A/7). Pagano l’IMU: seconde case, immobili commerciali, terreni, abitazioni di lusso A/1, A/8, A/9 anche se principali (con detrazione €200).

Sono esenti da IMU le abitazioni principali (dove il proprietario e i suoi familiari risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente) classificate nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7. Non sono esenti le abitazioni di lusso (A/1 – signorile, A/8 – ville, A/9 – castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico) che pagano l’IMU anche se principali, ma con detrazione di €200 annui.

Formula IMU:
1. Rendita catastale × 1,05 (rivalutazione 5%) = Rendita rivalutata
2. Rendita rivalutata × Coefficiente categoria = Base imponibile
3. Base imponibile × Aliquota comunale (‰) ÷ 1000 = IMU annua lorda
4. IMU annua lorda × (% possesso) × (mesi/12) = IMU dovuta
5. IMU dovuta – Eventuale detrazione = IMU finale

Esempio: Seconda casa a Roma, rendita €800, categoria A/3
1. 800 × 1,05 = 840 (rendita rivalutata)
2. 840 × 160 = 134.400 (base imponibile)
3. 134.400 × 10,6 ÷ 1000 = 1.424,64 (IMU annua)
4. Acconto: 712,32€ (giugno) – Saldo: 712,32€ (dicembre)

La rendita catastale si trova nella visura catastale dell’immobile. Puoi ottenerla:
  • Online sul sito dell’Agenzia delle Entrate (servizio “Consultazione rendite catastali”)
  • Presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate – Territorio
  • Tramite CAF, commercialisti o patronati
  • Nell’atto di compravendita (rogito) dell’immobile
La rendita è espressa in euro ed è riportata alla voce “Rendita catastale” o “R.C.”

I coefficienti moltiplicatori sono numeri fissi stabiliti dalla legge che variano in base alla categoria catastale dell’immobile. Servono per calcolare la base imponibile IMU. Principali coefficienti:
  • Abitazioni (A/1-A/9): 160
  • Uffici e studi privati (A/10): 80
  • Negozi e botteghe (C/1): 55
  • Magazzini, depositi (C/2, C/6, C/7): 160
  • Laboratori (C/3, C/4, C/5): 140
  • Capannoni industriali (D, escluso D/5): 65
  • Banche e assicurazioni (D/5): 80

Le abitazioni principali di categoria A/1 (signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli/palazzi storici) non sono esenti da IMU, ma hanno diritto a una detrazione di €200 annui. La detrazione viene applicata proporzionalmente ai mesi e alla quota di possesso. Esempio: se possiedi il 50% dell’immobile per 6 mesi, la detrazione è: 200 × 0,50 × 0,50 = €50. Se l’IMU calcolata è inferiore a €200, la detrazione copre l’intero importo (IMU = 0).

Sì, puoi pagare l’IMU annuale in un’unica soluzione entro il 16 giugno, versando l’intero importo annuale (100%). In alternativa puoi pagare:
  • Acconto (50%): entro il 16 giugno
  • Saldo (50%): entro il 16 dicembre (con eventuale conguaglio per nuove delibere)
Il versamento unico a giugno ti permette di non pensarci più fino all’anno successivo.

Le aliquote IMU sono deliberate annualmente da ciascun Comune e pubblicate sul:
  • Sito del MEF (Ministero Economia e Finanze): Sezione “Aliquote IMU” con database di tutti i comuni italiani
  • Sito del tuo Comune: nella sezione Tributi/IMU
  • Portale del Federalismo Fiscale: www.finanze.gov.it
Se il tuo Comune non delibera nuove aliquote, rimangono valide quelle dell’anno precedente. Le aliquote variano da 0‰ a 10,6‰ (massimo legale) per le abitazioni, fino a 11,4‰ per altri immobili.

Se non paghi l’IMU o paghi in ritardo, devi versare sanzioni e interessi:
  • Ravvedimento operoso (pagamento spontaneo entro 14 giorni): sanzione ridotta 0,1% per giorno di ritardo + interessi legali
  • Ritardo fino a 30 giorni: sanzione 1,5% + interessi
  • Ritardo fino a 90 giorni: sanzione 1,67% + interessi
  • Ritardo fino a 1 anno: sanzione 3,75% + interessi
  • Oltre 1 anno: sanzione 30% + interessi (accertamento del Comune)
Il Comune può emettere avviso di accertamento entro 5 anni e procedere con riscossione coattiva.

Sì, l’IMU è sempre dovuta dal proprietario, anche se l’immobile è concesso in comodato d’uso gratuito (prestito). Tuttavia, esiste una riduzione del 50% dell’IMU se ricorrono tutti questi requisiti:
  • Immobile concesso in comodato a parenti in linea retta entro il 1° grado (genitori-figli) che lo usano come abitazione principale
  • Il proprietario risiede nello stesso Comune e possiede un solo altro immobile in Italia (oltre a quello in comodato)
  • Contratto di comodato registrato all’Agenzia delle Entrate
Con questi requisiti l’IMU si paga al 50%. Senza, si paga al 100% come seconda casa.
📌 Nota: Il calcolatore applica automaticamente le riduzioni se selezioni comodato o canone concordato nelle agevolazioni (solo per abitazioni non di lusso usate come seconde case). Ricontrolla sempre che i requisiti previsti dalla legge e dalla delibera comunale siano soddisfatti.

No, le pertinenze dell’abitazione principale sono esenti da IMU, proprio come l’abitazione principale stessa (se A/2-A/7). Le pertinenze sono classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (box/garage) e C/7 (tettoie).

Requisiti per l’esenzione:
  • Massimo 1 pertinenza per ciascuna categoria (quindi fino a 3 pertinenze totali: 1 C/2 + 1 C/6 + 1 C/7)
  • Le pertinenze devono essere destinate in modo durevole al servizio dell’abitazione principale
  • L’abitazione principale deve essere nelle categorie A/2-A/7 (esenti IMU)
Esempio: Se possiedi abitazione principale A/3 + box C/6 + cantina C/2, tutto è esente IMU. Se hai 2 box (C/6), solo uno è esente, l’altro paga IMU come seconda casa.
⚠️ Nota calcolo: Se selezioni pertinenza (C/2, C/6, C/7) abbinata a prima casa A/2-A/7, il calcolatore applica automaticamente l’esenzione (IMU = 0) nel rispetto del limite di una pertinenza per categoria. Verifica sempre la delibera comunale per eventuali condizioni particolari.

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