- ⚡ Cosa cambia subito: le novità operative dal 1° gennaio 2026
- Ambito di applicazione e tributi indiretti riordinati
- Calcolo imposte e aliquote 2026
- Adempimenti e soggetti obbligati
- Sanzioni, ravvedimento e contenzioso
- Casistica pratica per tipologia di atto
- ⚠ Errori comuni e come evitarli
- FAQ operative e risposte
⚡ Cosa cambia subito: le novità operative dal 1° gennaio 2026
Timeline entrata in vigore e regime transitorio
Il decreto viene pubblicato nella G.U. n. 186/2025
Il testo entra formalmente in vigore ma non si applica ancora
Da questa data si applicano tutte le disposizioni del T.U. per gli atti formati
⚠️ ATTENZIONE AL REGIME TRANSITORIO
Decorrenza applicativa dal 1° gennaio 2026: Le disposizioni del T.U. si applicano agli atti formati da tale data
Atti stipulati prima del 31/12/2025: Si applicano le vecchie norme (DPR 131/1986 e altri) anche se registrati dopo
Atti stipulati dal 01/01/2026: Si applica esclusivamente il nuovo Testo Unico
Procedimenti in corso: Continuano con le norme previgenti fino a conclusione
Tabella comparativa: vecchia vs nuova disciplina
| Aspetto | Prima (fino al 31/12/2025) | Dopo (dal 01/01/2026) | Impatto Pratico |
|---|---|---|---|
| Riferimenti normativi | DPR 131/1986, D.Lgs. 346/1990, D.Lgs. 347/1990, DPR 642/1972 | D.Lgs. 123/2025 (Testo Unico) | ✅ Consultazione unica fonte |
| Struttura normativa | Norme sparse in 60+ provvedimenti | 205 articoli in 6 parti + 4 allegati | 📖 Maggiore sistematicità |
| Imposte trattate | Discipline separate per ogni tributo | Coordinamento unitario di tutti i tributi indiretti | 🔗 Visione d’insieme |
| Procedure telematiche | Differenziate per tributo | Unificate e standardizzate | 💻 Semplificazione digitale |
| Tariffe e aliquote | Multiple tabelle in provvedimenti diversi | Allegati 1-4 del T.U. coordinati | 📊 Calcolo più agevole |
| Agevolazioni prima casa | Art. 1 nota II-bis Tariffa DPR 131/1986 | Tariffa Allegato 1, Art. 1, Nota I | ✅ Requisiti e benefici invariati |
Ambito di applicazione e tributi indiretti riordinati
Il nuovo Testo Unico rappresenta un’operazione di riordino sistematico senza stravolgimenti sostanziali. La struttura in 6 parti organizza la materia per aree omogenee:
Imposta di registro: atti soggetti e nuove classificazioni
📄 Parte I – Imposta di Registro (artt. 1-79)
La disciplina dell’imposta di registro mantiene l’impianto del DPR 131/1986 con alcuni aggiornamenti:
- Atti soggetti a registrazione in termine fisso (art. 5):
- Atti pubblici e scritture private autenticate
- Contratti verbali di locazione e affitto immobili
- Operazioni societarie
- Atti soggetti a registrazione in caso d’uso (art. 6)
- Atti esenti (art. 7 e Tabella allegato 1)
Imposte ipotecarie e catastali: coordinamento normativo
🏠 Parte II – Imposte Ipotecarie e Catastali (artt. 80-105)
Integrazione completa del D.Lgs. 347/1990 con:
- Imposta ipotecaria: 2% per trascrizioni, 0,50% per iscrizioni ipotecarie
- Imposta catastale: 1% per volture catastali
- Imposte fisse – tre casistiche principali:
- €50 + €50: atti Tariffa All. 1, Art. 1 (comprese prime case)
- €200 + €200: atti soggetti a IVA
- €200 + €200: successioni/donazioni con beneficio prima casa
- Coordinamento con imposta di registro per evitare duplicazioni
Tributi minori assorbiti nel T.U.
Calcolo imposte e aliquote 2026
Base imponibile: criteri generali e particolari
🧮 Determinazione della base imponibile
- Immobili: Valore catastale (rendita × coefficienti) o prezzo dichiarato se superiore
- Aziende: Valore complessivo con inventario analitico dei beni
- Locazioni: Canone annuo moltiplicato per la durata
- Successioni: Valore netto dell’asse ereditario (attivo – passivo deducibile)
Aliquote ordinarie per tipologia di atto
| Tipologia Atto | Aliquota | Minimo | Note |
|---|---|---|---|
| Vendita immobili abitativi | 9% | €1.000 | Da privato o impresa esente IVA |
| Prima casa | 2% | €1.000 | Tariffa Allegato 1, art. 1, Nota I |
| Terreni agricoli | 15% | €1.000 | Ridotto per PPC/CD-IAP |
| Fabbricati strumentali | 9% | €1.000 | Per natura o destinazione |
| Locazioni immobili abitativi | 2% | €67 | Sul canone annuo × durata |
| Locazioni commerciali | 1% (se IVA) / 2% (se no IVA) | €67 | Strumentali per natura |
| Cessione azienda | 3% | €1.000 | Sull’avviamento |
Agevolazioni confermate (prima casa, pertinenze, altro)
✅ Agevolazioni Prima Casa – Requisiti (Tariffa All. 1, Art. 1, Nota I)
- Non titolarità di altri immobili abitativi nel Comune
- Non titolarità su tutto il territorio nazionale di immobili acquistati con agevolazioni
- Residenza nel Comune entro 18 mesi (o attività lavorativa)
- Non lusso: immobile non classificato A/1, A/8, A/9
- Pertinenze: una sola per categorie C/2, C/6, C/7
- Imposte fisse: ipotecaria €50 + catastale €50 (atti Tariffa Art. 1)
Calcolatore Imposte Complessive
🧮 Calcola le Imposte sul tuo Atto
Casi di esenzione totale o parziale
🆓 Principali Esenzioni (Art. 7 e Tabella Allegato 1)
- Atti dello Stato e enti pubblici territoriali per finalità istituzionali
- ONLUS e Terzo Settore: atti costitutivi e modifiche statutarie
- Trasferimenti AIRE: prima casa per italiani residenti all’estero
- Conferimenti in società: in presenza di specifici requisiti
- Fusioni e scissioni: neutralità fiscale per riorganizzazioni
Adempimenti e soggetti obbligati
Ruolo del notaio e professionisti abilitati
Obbligo di registrazione
Il notaio deve richiedere la registrazione entro 20 giorni dalla stipula per atti pubblici e autenticazioni (art. 13 T.U.)
Autoliquidazione e versamento
Calcolo imposte tramite software Agenzia Entrate e versamento con F24 telematico prima della registrazione
Registrazione telematica
Invio telematico obbligatorio tramite piattaforma Sister o Entratel con ricevuta immediata
Trascrizione e voltura
Entro 30 giorni: trascrizione conservatoria e voltura catastale con pagamento imposte ipocatastali
Adempimenti diretti del contribuente
Contratti di locazione
- Registrazione entro 30 giorni dalla stipula
- Possibilità di cedolare secca (alternativa):
- Esente da imposta di registro
- Esente da imposta di bollo
- Vale per registrazione, proroghe e risoluzioni
- Modello RLI online o cartaceo
- Pagamento con F24 Elide (se non cedolare)
Successioni
- Dichiarazione entro 12 mesi dal decesso
- Modello telematico obbligatorio dal 2025
- Autoliquidazione imposte
- Trascrizione accettazione eredità
Registrazione telematica: nuovo workflow
💻 Procedura Unificata Telematica dal 2026
- Accesso piattaforma unica: Portale integrato Agenzia Entrate
- Compilazione guidata: Wizard per tipologia atto con controlli automatici
- Calcolo automatico imposte: Sistema calcola registro + ipocatastali + bollo
- Pagamento unico: F24 precompilato con tutti i tributi
- Registrazione immediata: Rilascio estremi registrazione in tempo reale
- Collegamento automatico: Invio a Conservatoria e Catasto senza ulteriori adempimenti
Sanzioni, ravvedimento e contenzioso
Nuovo regime sanzionatorio coordinato
| Violazione | Sanzione Base | Riduzione Ravvedimento | Termini |
|---|---|---|---|
| Omessa registrazione | 120% – 240% dell’imposta | 1/10 se entro 90 gg | 90 giorni |
| Registrazione tardiva | 60% – 120% dell’imposta | 1/9 se entro 90 gg | Vari |
| Occultamento prezzo | 50% – 100% maggiore imposta | Non ravvedibile | – |
| Infedele dichiarazione | 90% – 180% differenza | 1/8 se entro termine | Prima accertamento |
| Omesso versamento | 30% dell’imposta | 0,1% giorno (max 15%) | 15 giorni |
Ravvedimento operoso: termini e riduzioni
Sanzione ridotta a 0,1% per giorno di ritardo (massimo 1,4%)
Sanzione ridotta a 1/10 del minimo (3%)
Sanzione ridotta a 1/9 del minimo (3,33%)
Sanzione ridotta a 1/8 del minimo (3,75%)
Casistica pratica per tipologia di atto
Compravendite immobiliari (esempi con calcoli)
🏠 Esempio 1: Acquisto Prima Casa da Privato
Scenario: Acquisto appartamento €250.000 con requisiti prima casa
| Imposta | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Registro (2%) | €250.000 × 2% | €5.000 |
| Ipotecaria (fissa) | Importo fisso | €50 |
| Catastale (fissa) | Importo fisso | €50 |
| TOTALE | €5.100 | |
🏢 Esempio 2: Acquisto Seconda Casa da Impresa con IVA
Scenario: Acquisto nuovo appartamento €300.000 da costruttore
| Imposta | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| IVA (10%) | €300.000 × 10% | €30.000 |
| Registro (fissa) | Importo fisso | €200 |
| Ipotecaria (fissa) | Importo fisso | €200 |
| Catastale (fissa) | Importo fisso | €200 |
| TOTALE | €30.600 | |
Locazioni e affitti (residenziali vs commerciali)
🏠 Locazione Abitativa
- 💰 Canone: €800/mese
- 📅 Durata: 4+4 anni
- 🧮 Imposta 2%: €192/anno
- 📝 Registrazione: 30 giorni
- ✅ Alternativa: Cedolare secca
🏪 Locazione Commerciale
- 💰 Canone: €2.000/mese
- 📅 Durata: 6+6 anni
- 🧮 Imposta: 1% se IVA / 2% se no IVA
- 📊 Esempio no IVA: €480/anno
- 📝 Registrazione: 30 giorni
Successioni e donazioni
📜 Aliquote Successioni/Donazioni per grado parentela
- Coniuge e figli: 4% (franchigia €1.000.000 ciascuno)
- Fratelli e sorelle: 6% (franchigia €100.000 ciascuno)
- Altri parenti fino 4° grado: 6% (nessuna franchigia)
- Altri soggetti: 8% (nessuna franchigia)
- Portatori handicap grave: franchigia €1.500.000
Atti societari e operazioni straordinarie
| Operazione | Imposta Registro | Altri Tributi | Note |
|---|---|---|---|
| Costituzione SRL/SPA | €200 (fissa) | Bollo €156 | Solo atto costitutivo |
| Aumento capitale | €200 (fissa) | – | Se a pagamento |
| Cessione quote | €200 (fissa) | – | Atto notarile |
| Fusione/Scissione | €200 (fissa) | Ipocatastali se immobili | Neutralità fiscale |
| Conferimento azienda | €200 (fissa) | Ipocatastali 3% se immobili | In società di capitali |
⚠ Errori comuni e come evitarli
❌ Errori Frequenti nella Registrazione
- Calcolo errato base imponibile: Verificare sempre valore catastale vs prezzo dichiarato
- Mancata verifica requisiti prima casa: Controllare tutte le 5 condizioni prima dell’atto
- Termini di registrazione scaduti: Impostare promemoria a 20/30 giorni
- Codici tributo errati in F24: Usare sempre la compilazione guidata
- Dimenticanza imposte accessorie: Calcolare sempre registro + ipocatastali + bollo
- Ravvedimento incompleto: Includere sempre imposta + sanzioni + interessi
- Mancato coordinamento IVA/Registro: Verificare regime fiscale del venditore
Best Practice: Check preliminare
Prima di ogni atto verificare: soggetti, oggetto, regime fiscale applicabile, agevolazioni possibili
Best Practice: Documentazione completa
Preparare: visure catastali aggiornate, certificati comunali, dichiarazioni sostitutive, documenti identità
Best Practice: Conservazione atti
Conservare per 10 anni: ricevute registrazione, F24, copie atti, comunicazioni AdE
FAQ operative e risposte
Il D.Lgs. 123/2025 è entrato in vigore il 13 agosto 2025, ma le sue disposizioni si applicano solo agli atti formati dal 1° gennaio 2026, come stabilito dall’art. 205 del decreto. Per tutti gli atti stipulati fino al 31 dicembre 2025 continuano ad applicarsi le vecchie norme (DPR 131/1986 e altri), anche se la registrazione avviene nel 2026.
I vantaggi principali sono: consultazione unificata di tutte le norme (205 articoli invece di 60+ provvedimenti sparsi), procedure telematiche standardizzate, coordinamento automatico tra imposte diverse, calcolo semplificato con tariffe in allegati coordinati, eliminazione di norme obsolete e maggiore chiarezza interpretativa.
No, le agevolazioni restano sostanzialmente invariate. I requisiti per l’agevolazione prima casa (non titolarità altri immobili, residenza nel Comune, non lusso, etc.) rimangono gli stessi. Cambiano solo i riferimenti normativi: invece dell’art. 1 nota II-bis della Tariffa DPR 131/1986, ora si applica la Tariffa Allegato 1, Art. 1, Nota I del T.U. Le imposte ipotecarie e catastali restano fisse a €50 ciascuna per gli atti dell’Art. 1 della Tariffa.
Per gli atti misti si applica il principio di prevalenza economica. Se la vendita immobiliare è prevalente, tutto l’atto sconta l’imposta di registro proporzionale. I beni mobili vanno indicati separatamente: se di modesto valore (<5% del totale) possono essere inclusi, altrimenti servono due atti distinti o indicazione separata del prezzo con eventuale applicazione IVA sui mobili.
Si applica il regime transitorio. I procedimenti iniziati prima del 1° gennaio 2026 si concludono con le vecchie norme. Questo vale per: registrazioni in corso, accertamenti notificati, contenziosi pendenti, ravvedimenti iniziati. Il nuovo T.U. si applica solo agli atti formati e ai nuovi procedimenti dal 1° gennaio 2026, come previsto dall’art. 205 del decreto che stabilisce la decorrenza applicativa.
⚠️ DISCLAIMER IMPORTANTE
Questa guida ha carattere informativo generale e non sostituisce la consulenza professionale. Per situazioni specifiche è sempre consigliabile rivolgersi a un commercialista, notaio o consulente fiscale qualificato. Le informazioni sono aggiornate al 28 agosto 2025 sulla base del testo pubblicato in Gazzetta Ufficiale.